明朝天启年间，岐山县有一个叫曹安民的书生，他家祖上三代都以读书为业，他的曾祖是进士出身，可惜一代不如一代，到了曹安民这一代只考中了一个秀才。
曹家家道中落，到曹安民这一代只剩下家中这所大宅，县里很多有钱人家都看上曹家这所大宅，因为曹家大宅非常特殊，有钱人都想据为己有，特别是刘员外。
刘员外是县里的一霸，靠坑蒙拐骗发了家，在县里欺行霸市，无人敢惹，他多次放话要把曹家的祖宅搞到手。
刘员外曾多次派人以重金想要购买曹家大宅，每次都铩羽而归。
曹安民知道刘员外买自己的宅院，是想要将宅院改为阴宅。
很多年前，曹安民的曾祖曾是朝中重臣，刚刚致仕回家，朝廷念其功德将曹家祖宅赐给曹安民曾祖。
刚刚乔迁，一个游方道士便找上门来，告诉曹安民的曾祖曹大人，千万不能举家住在这里，否则曹家必将一代不如一代，曹大人还会招来杀身之祸。
曹大人大笑，觉得道士不过是江湖骗子，自己一个致仕之人怎会遭来杀身之祸，况且为官时一直都以清廉著称。
道士再三劝告，曹大人就是不信，询问道士原因，道士就是不说，告诉曹大人天机不可泄露。
在曹大人再三追问之下，道士才说这所宅院只适合给死人住，不适合给活人住。活人住，一代不如一代，死人睡，一代旺过一代。
曹大人有些担心，因为道士说了很多朝中发生的事都被他言中，曹大人思虑再三，还是决定住在这里，此宅乃是御赐，是曹家的荣耀，如果不住在这里难免有不敬之嫌。
结果没多久，便应了道士的话，曹大人莫名被牵入空印案被杀头。曾大人被斩首之前嘱咐后人绝不可因为自己之死对国家不忠，更要寒窗苦读报效国家，祖宅是曹家的荣耀，就算以后再落魄也不可变卖。
曹大人死后，曹家的后人确是一代不如一代。到了曹安民这一代糊口都成问题。
只要卖了祖宅，曹安民就能衣食无忧，可是他沿袭了祖上的气节，就算饿死也不变卖祖宅。
刘员外放出狠话一个月之内一定将曹家祖宅搞到手，曹安民听说后嗤之以鼻，关起门来一心读书，根本不把刘员外放在眼里。
几日后，曹安民上街，被一伙无赖无缘无故打了一顿，在床上躺了十多天才能下床。
当刘员外派人去和曹安民交涉时，他给出的答复是打死我也不卖。
刘员外大怒打算对曹安民的妻子徐氏动手，找了几个泼皮将曹安民的妻子捉来，轮流伺候了整整一夜，第二天一早才放徐氏回去。
临行前还让徐氏带话给曹安民，这是一个小小的教训，下一次就轮到他的儿子。
徐氏回到家中，发现曹安民一直在书房读书并不知道自己彻夜未归，决定隐瞒自己的不幸遭遇。
为了不让曹安民为难，让他的清风傲骨得以延续，徐氏决定以死明志，听说自尽时全身穿着红衣、红鞋，死后会变为厉鬼，可以避过鬼差锁魂，徐氏便决定穿红衣自尽，以厉鬼的身份保护曹家的祖宅和自己年幼的孩子，也不枉费自己嫁入曹家一场。
徐氏死后成为厉鬼，躲过鬼差锁魂，本想留在曹家护宅，转念一想不如从根源上永绝后患，徐氏来到刘员外家中，警告刘员外不要再打曹家祖宅的主意，否则就要将其杀死。
刘员外被吓得魂不附体，当场就答应徐氏绝不再打曹家大宅的主意，徐氏这才安心离开。
没想到第二天一大早，刘员外就带着道士来到曹安民家抓鬼，没找到徐氏就把曹安民打了一顿，还将徐氏化鬼威胁自己的事告诉了曹安民。
曹安民没想到徐氏为了保住自己的祖宅竟然选择自尽，他非常后悔，打算将这害得自己家破人亡的祖宅卖掉。
和刘员外相约，三日后将祖宅卖给他。
就在第二天夜里，刘员外暴毙家中，看其死相似乎是过度惊吓而死。
曹安民想起了自己的妻子徐氏，觉得这些年辜负了她，想要陪她而去。
就在曹安民准备自尽时，一个白胡子老头来到家中，自称是来帮徐氏传话的，奉劝曹安民不要自寻短见，好好将孩子养大，用功读书考取功名。
曹安民询问徐氏的现状，老头说：“徐氏违背阴司律法，私自寻仇正在阴司受刑，你若选择轻身，那就太对不起她了。”
曹安民感动得泪流满面，还想再向老头打听妻子的情况，老头已经化作一缕白烟钻入地下。
老头是阴司的判官所化，是受徐氏所托来阳间传话，希望曹安民好好活下去。
曹安民听从劝诫用功读书，不但自己读书还培养儿子一起读书。还将妻子徐氏的尸骨挖出，葬在家中的空地上，和儿子日夜拜祭。
几年后，曹安民便考中了举人，打破了曹家的魔咒，他的儿子也在十几岁的时候考中了秀才，十几年后还考中了进士，恢复昔日荣光。
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